ಹಳೆಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳು

ಪೌಲ್ ಗ್ರಹಾಮ್, ತಮ್ಮ ಪ್ರಬಂಧವೊಂದರಲ್ಲಿ ಸ್ಟಾರ್ಟಪ್‍ಗಳಲ್ಲಿನ ಅಹಿತಕರ ವಿಷಯಗಳ ಕುರಿತು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿದ್ದಾರೆ. ನಮ್ಮ ಮೂಗಿನ ಕೆಳಗೇ ಇರುವ ಸುವರ್ಣಾವಕಾಶವನ್ನು ಸದುಪಯೋಗಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳದೇ ಇರುವುದರ ಬಗ್ಗೆ, ಅದಕ್ಕೆ ಎದುರಾಗುವ ಸಮಸ್ಯೆಗಳ ಕುರಿತು ತಮ್ಮ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದಾರೆ.

8 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಆನ್‍ಲೈನ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಅನುಭವ ಪಡೆದ ಬಳಿಕ ನಾನು, ಸೆಕೆಂಡ್ ಹ್ಯಾಂಡ್ ಅಥವಾ ಬಳಸಿದ ಕಾರುಗಳ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಹೊಸ ವಲಯಕ್ಕೆ ಜಿಗಿದೆ. ಆನ್‍ಲೈನ್‍ನಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದ ನಾನು, ಇಲ್ಲಿ ಆಫ್‍ಲೈನ್ ಕೆಲಸ ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿದ್ದೆ. ಕ್ರಮೇಣ ಈ ಎರಡೂ ಉದ್ಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದು ತುಂಬಾ ಕಷ್ಟ ಅನ್ನೋದು ನನಗೆ ಗೊತ್ತಾಯ್ತು.

ನಾನು ನನ್ನ ಅಭಿಪ್ರಾಯಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸೋದಾದ್ರೆ, ಆನ್‍ಲೈನ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಒಂದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಾಗಿ ಬೆಳೆದ ರೀತಿ ಅದ್ಭುತವಾದುದು. ಆದ್ರೆ ಅದನ್ನು ವಲಯಗಳನ್ನಾಗಿ ವಿಂಗಡಿಸಿ ನೋಡಿದಾಗ, ಹಲವು ಏರಿಳಿತಗಳನ್ನು ಕಾಣಬಹುದು. ಇನ್ನು ಹತ್ತಿರದ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲೇ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಹೇಗೆಲ್ಲಾ ಬದಲಾವಣೆಯಾಗುತ್ತೆ? ಅದರಿಂದ ಈಗಿರುವ ಕಂಪನಿಗಳು ಹಾಗೂ ಹೊಸ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೂ ಎಷ್ಟೆಲ್ಲಾ ಅವಕಾಶಗಳು ಸಿಗುತ್ತವೆ ಅನ್ನೋದನ್ನು ನಾವು ಈಗಲೇ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಬಹುದು.

ಕಂಡರೂ ಕಾಣಿಸದೇ ಇರುವುದಕ್ಕೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯ ಒಂದು ಪಕ್ಕಾ ನಿದರ್ಶನ. ಭಾರತದಲ್ಲಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅಂದಾಜು ಮೌಲ್ಯ ಬರೊಬ್ಬರಿ 100 ಬಿಲಿಯನ್ ಡಾಲರ್ ದಾಟುತ್ತೆ. ಅರ್ಥಾತ್ ಭಾರತದ ಒಟ್ಟು ದೇಶೀಯ ಉತ್ಪನ್ನದ (ಜಿಡಿಪಿ) ಶೇಕಡಾ 5ರಷ್ಟು. ಇದು ಬಾಡಿಗೆ ರೂಪದಲ್ಲಾಗುವ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ಹಾಗೂ ದ್ವಿತೀಯ ಹಂತದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಅನ್ನೋದನ್ನು ಗಮನಿಸಬೇಕು. ಅಷ್ಟೇ ಯಾಕೆ ಈ ವಲಯದಲ್ಲಿರುವ ದಲ್ಲಾಳಿ ಅಥವಾ ಬ್ರೋಕರ್‍ಗಳೇ ಬರೋಬ್ಬರಿ 5.5 ಬಿಲಿಯನ್ ಡಾಲರ್‍ನಷ್ಟು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ ಅಂದ್ರೆ, ಇದು ಎಷ್ಟು ಪ್ರಯಾಸದ ಕೆಲಸವೋ ಅಷ್ಟೇ ಲಾಭವನ್ನೂ ತಂದುಕೊಡುತ್ತೆ ಅಂತ ಸಾಬೀತು ಮಾಡಲು ಇನ್ನೇನು ಬೇಕು ಹೇಳಿ?

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‍ನ ಪ್ರಕೃತಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿ ಆವರ್ತಕವಾದುದು. ಅಮೆರಿಕ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಗೂಳಿಯ ನಾಗಾಲೋಟದ ಬಳಿಕ ಕಳೆದ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಕರಡಿಯ ಆಟವೂ ಪ್ರಾರಂಭವಾಗಿದೆ. ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ವಾತಾವರಣ ಎಷ್ಟರ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಬದಲಾಗಿದೆ ಅಂದ್ರೆ, ಅದರಲ್ಲೂ ಖರೀದಿದಾರ ಎಷ್ಟು ವೇಗವಾಗಿ ಬದಲಾಗಿದ್ದಾನೆ ಅಂದ್ರೆ, ಈಗಿರುವ ಉದ್ಯಮಿಗಳೂ ಅದಕ್ಕನುಗುಣವಾಗಿ ಅಷ್ಟೇ ವೇಗವಾಗಿ ಬದಲಾಗುವ ಅನಿವಾರ್ಯತೆಯಿದೆ. ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಅವರು ಸ್ಪರ್ಧೆಯಿಂದಲೇ ಹೊರಗುಳಿಯೋದು ಖಚಿತ. ಅವರು ಇಲ್ಲಿವರೆಗೆ ಹೇಗೆ ಬಂದ್ರೋ ಅದೇ ದಾರಿಯಲ್ಲಿ ಮುಂದೆ ಸಾಗೋದು ಕಷ್ಟ. ಹೀಗಾಗಿಯೇ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಹಾಗೂ ವೇಗಕ್ಕೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಮಾರ್ಗ ಬದಲಿಸಬೇಕಾದ ಅವಶ್ಯಕತೆಯಿದೆ. ಯಾಕಂದ್ರೆ ಈ ಆಟದ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳು ಈಗ ಮೊದಲಿನಂತಿಲ್ಲ. ಬಹಳಷ್ಟು ಬದಲಾಗಿವೆ.

ಊಹಾಪೋಹಗಳಿಗೆ ತೆರೆ ಬಿದ್ದಿರೋದೇ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‍ನಲ್ಲಿ ಉಂಟಾಗಿರುವ ಮಹತ್ತರ ಬದಲಾವಣೆ ಎನ್ನಬಹುದು. ಯಾಕಂದ್ರೆ ಕಳೆದ ಒಂದು ದಶಕದಿಂದಲೂ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಹಣ ಹೂಡೋದು ತೆರಿಗೆಯಿಂದ ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅಥವಾ ಹೊರೆ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಒಂದೊಳ್ಳೆ ಮಾರ್ಗವಾಗಿತ್ತು. ಹೀಗಾಗಿಯೇ ಗ್ರಾಹಕರು ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರರ ನಡುವಿನ ಅನುಪಾತ 70 : 30 ಇತ್ತು. ಆದ್ರೀಗ ಈ ಅನುಪಾತ 30 : 70 ಆಗಿ ಬದಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲೀಗ ಮಾರಾಟವಾಗದ ಮಾಲು ದೊಡ್ಡ ಬೆಟ್ಟದಷ್ಟಾಗಿ ಹಾಗೇ ಉಳಿದಿದೆ. ನೈಟ್ ಫ್ರ್ಯಾಂಕ್ ವರದಿಯ ಪ್ರಕಾರ ಸದ್ಯ 6 ಲಕ್ಷಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಯೂನಿಟ್‍ಗಳು ಮಾರಾಟವಾಗದೇ ಉಳಿದಿವೆಯಂತೆ. ಮುಂದಿನ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಯಾವುದೇ ಹೊಸ ಯೋಜನೆ ಬಾರದಿದ್ರೂ ಇವುಗಳನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ಕಷ್ಟ ಸಾಧ್ಯ ಎನ್ನಲಾಗಿದೆ.

ಇದರ ಬಗ್ಗೆ ಯೋಚಿಸಿ, ನಿಮ್ಮ ಸುತ್ತಲೂ ಒಮ್ಮೆ ತಿರುಗಿ ನೋಡಿ - ನಾವೆಲ್ಲರೂ ನಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಮನೆಗಳಲ್ಲೇ ವಾಸ ಮಾಡಬೇಕು ಅಂತ ಆಸೆ ಪಡುವವರು. ಸಾಂಸ್ಕøತಿಕವಾಗಿಯೂ ಭಾರತೀಯರಾದ ನಾವು ಯಾವಾಗಲೂ ನಮ್ಮ ಸ್ವಂತ ಮನೆಯಲ್ಲೇ ವಾಸ ಮಾಡಬಯಸುವವರು. ಆದ್ರೂ ಹೀಗೆ ಲಕ್ಷಾಂತರ ಯೂನಿಟ್‍ಗಳು ಮಾರಾಟವಾಗದೇ ಹಾಗೇ ಉಳಿದಿವೆ ಅಂದ್ರೆ? ಇದು ನಿಜಕ್ಕೂ ವಿಪರ್ಯಾಸವೇ ಸರಿ. ನನ್ನ ಪ್ರಕಾರ ಈ ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ಕಾರಣ ಬಿಲ್ಡರ್‍ಗಳು. ಅವರು ಮುಂದಾಲೋಚನೆ ಇಲ್ಲದೇ, ತಕ್ಷಣದ ಬೇಡಿಕೆ ಪೂರೈಸಲು ಬೇಗ ಬೇಗನೇ ಅವಶ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಉತ್ಪಾದಿಸತೊಡಗಿದರು. ಇದರಿಂದ ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ ಉಳಿದ ಯೂನಿಟ್‍ಗಳು ಇದುವರೆಗೂ ಮಾರಾಟವಾಗಿಲ್ಲ.

---

ಈ ಬೆಳವಣಿಗೆ ನಿಜಕ್ಕೂ ನನ್ನಲ್ಲಿ ಆತಂಕ ಮೂಡಿಸುತ್ತೆ. ಯಾಕಂದ್ರೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ತಮ್ಮ ಬಂಡವಾಳಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ಲಾಭ ಪಡೆಯಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಇದರಿಂದ ಅವರ ಸಾಲದ ಕಂತೂ ಹೆಚ್ಚಾಗತೊಡಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಉಳಿದ ಯೂನಿಟ್‍ಗಳನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಬಿಲ್ಡರ್‍ಗಳ ಮೇಲೂ ಒತ್ತಡ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ. ಕ್ರಮೇಣ ಇದರಿಂದ ತಾನಾಗೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ, ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಹಾಗೂ ಈ ಕಂಪನಿಗೆ ಮಾತ್ರವಲ್ಲ ಬೇರೆ ಕಂಪನಿಗಳ ವ್ಯಾಪಾರಕ್ಕೂ ಹೊಡೆತ ಬೀಳುತ್ತದೆ. ಮಾತ್ರವಲ್ಲ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಅಷ್ಟಕ್ಕೇ ನಿಲ್ಲದೇ ಈ ಬದಲಾವಣೆಗಳು ಹಾಗೇ ಮುಂದುವರೆಯುತ್ತವೆ.

ಆರ್ಥಿಕ ಸಮಸ್ಯೆಯಿಂದಾಗಿ ಕೊನೆಯ ಹಂತದ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡೋದು ತುಂಬಾ ಕಠಿಣ. ‘ದರ ಮುಂದಿನ ವಾರ ಪರಿಷ್ಕøತಗೊಳ್ಳುತ್ತಿದೆ’ ಎಂಬ ಬಹುತೇಕ ಕಂಪನಿಗಳ ಯಶಸ್ವೀ ಮಾರಾಟ ತಂತ್ರವೂ ಈಗ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತಿಲ್ಲ. ಇನ್ನೂ ಮುಂದೆ ಬಂದ್ರೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮಾರಾಟಗಾರರ ಪ್ರಾಬಲ್ಯದಿಂದ ಬದಲಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರರ ಪ್ರಾಬಲ್ಯಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗುತ್ತಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲಿನ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯೂ ಕ್ಲಿಷ್ಟಕರವಾಗುತ್ತದೆ.

ಚೀನಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕೂಡ ಇಂಥದ್ದೇ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಕಂಡಿದ್ದು, ಈಗ ಕಳೆದ ಎರಡು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಹೊಸ ಮಾದರಿಗಳು ಬಂದಿವೆ. ಐಜುವಿಜು ಕಳೆದ ವಾರವಷ್ಟೇ 150 ಮಿಲಿಯನ್ ಡಾಲರ್ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆ ಪಡೆದಿದೆ. ಹಾಗೇ ಫ್ಯಾಂಗ್‍ಡಿಡಿ ಕಂಪನಿಗೂ ಕೂಡ 225 ಮಿಲಿಯನ್ ಡಾಲರ್ ಬಂಡವಾಳ ಹರಿದು ಬಂದಿದೆ. ಆಮೆವೇಗದಲ್ಲಿರುವ ಚೀನಾ ಆರ್ಥಿಕತೆ ಹಾಗೂ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಕಡಿಮೆ ವೇಗದಲ್ಲಿರುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಚೇತರಿಕೆ ನೀಡಲು ಈ ರೀತಿಯ ಬಂಡವಾಳ ಹರಿದುಬರುವುದು ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಭಾರತದಲ್ಲೂ ಕೋಟ್ಯಾಂತರ ರೂಪಾಯಿ ಹಣವನ್ನು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‍ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಇನ್ನು 6 ತಿಂಗಳಿಂದ 1 ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ಇಲ್ಲಿನ ಉದ್ಯಮ ಒಂದು ಹಂತಕ್ಕೆ ಬರುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ ಅನ್ನೋದು ನನ್ನ ಅಭಿಪ್ರಾಯ. ಹೀಗಾಗಿಯೇ 99ಎಕರ್ಸ್ ಹಾಗೂ ಮ್ಯಾಜಿಕ್‍ಬ್ರಿಕ್‍ನಂತಹ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಕಠಿಣ ಸ್ಪರ್ಧೆ ನೀಡಲು ಇನ್ನೂ ಹಲವು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಬರುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ. ಬೇರೆ ರಂಗದ ಉದ್ಯಮಿಗಳಿಂದ ಬಂಡವಾಳ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಿಸಿಕೊಂಡು, ಮತ್ತಷ್ಟು ಪ್ರಬಲವಾಗಿ, ಹೆಚ್ಚೆಚ್ಚು ಆಫರ್‍ಗಳೊಂದಿಗೆ ಬಂದ್ರೆ ಬಿಲ್ಡರ್‍ಗಳು ಹಾಗೂ ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ಹಿಡಿದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಬಾಡಿಗೆ, 0 ದಲ್ಲಾಳಿ ಶುಲ್ಕ, ದಲ್ಲಾಳಿಗಳ ಸಂಪರ್ಕ, ಸಮುದಾಯಗಳು, ನಿರ್ವಹಣೆಗೊಳಪಟ್ಟ ಬಾಡಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳು ಸೇರಿದಂತೆ ಇತ್ತೀಚಿನ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಭಾರತೀಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‍ನಲ್ಲಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಬದಲಾವಣೆಗಳಾಗಿವೆ. ಇವೆಲ್ಲವೂ ಒಂದೊಂದು ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ಪರಿಹಾರ ಸೂಚಿಸುತ್ತಿರುವ ಕಾರಣ ಕೊಂಚ ಮಟ್ಟಿಗೆ ಜನರನ್ನೂ ಸೆಳೆಯುವಲ್ಲಿ ಯಶಸ್ವಿಯಾಗಿವೆ. ಹೀಗೆ ಹತ್ತು ಹಲವು ಮಾರಾಟ ತಂತ್ರಗಳೊಂದಿಗೆ, ಹೊಸ ಸೇವೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಬರುತ್ತಿರುವ ಈ ಹೊಸ ಕಂಪನಿಗಳು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದ ವೇಗ ಹೆಚ್ಚಿಸೋದ್ರಲ್ಲಿ ಸಂದೇಹವಿಲ್ಲ ಅನ್ನೋದು ನನ್ನ ಅಭಿಪ್ರಾಯ. ಬ್ರೊಎಕ್ಸ್, ಐಆರ್‍ಎಕ್ಸ್, ರೆಕ್ಸ್‍ಪ್ರೋಪ್ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ಕಂಪನಿಗಳು ಸ್ವಲ್ಪ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಮೂಡಿಸಿವೆ. ಆದ್ರೆ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಅವುಗಳ ಯೋಜನೆ ಹೇಗಿರುತ್ತೆ ಅನ್ನೋದರ ಮೇಲೆ ಅವುಗಳ ಆದಾಯ ಹಾಗೂ ಯಶಸ್ಸು ಅವಲಂಬಿಸಿದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್‍ಮೆಂಟ್ ಅಡ್ಡಾ ಹಾಗೂ ಕಾಮನ್‍ಫ್ಲೋರ್‍ನಂತಹ ತಾಣಗಳು ವಸತಿ ಸಮುಚ್ಚಯಗಳ ಬಾಡಿಗೆ, ಅಥವಾ ಖರೀದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಯಶಸ್ಸು ಸಾಧಿಸಿವೆ.

ಅನುವಾದಕರು: ವಿಶಾಂತ್​​