ಹಳೆಯ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದ ಹೊಸ ರೂಪುರೇಷೆಗಳು

ಟೀಮ್​ ವೈ.ಎಸ್​. ಕನ್ನಡ

0


ತಮ್ಮ ಪ್ರಬಂಧವೊಂದರಲ್ಲಿ ಪೌಲ್ ಗ್ರಹಮ್ ಸ್ಟಾರ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ಗಳ ಸ್ಕ್ಲೆಪ್ ಬ್ಲೈಂಡ್‌ನೆಸ್ ಬಗ್ಗೆ ಚರ್ಚಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಸ್ಕ್ಲೆಪ್(schlep) ಎಂಬುದೊಂದು ಯಿಡ್ಡಿಶ್ ಪದ. ಇದರರ್ಥ ಏನೂ ಹಿತವಲ್ಲದ್ದು, ಸಂತೋಷದಾಯಕವಲ್ಲದ್ದು ಎಂದು. ಅಂದರೆ ಸ್ಟಾರ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ಗಳ ಅಹಿತಕರ ಅಂಧತ್ವ ಎಂದಾಯಿತು. ದೊಡ್ಡ ಸ್ಟಾರ್ಟ್ ಅಪ್‌ಗಳ ಅವಕಾಶಗಳು ತಮ್ಮ ಮೂಗಿನ ನೇರಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಯೋಚಿಸುತ್ತವೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸ್ಟಾರ್ಟ್ ಅಪ್‌ಗಳು ಅಹಿತಕರ ಮಾದರಿಯ ಕೆಲಸಗಳನ್ನು ಮಾಡುತ್ತಿವೆ ಎಂದು ಕಂಡುಬರುತ್ತದೆ. ಭಾರತದ ಆನ್‌ಲೈನ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯದಲ್ಲಿ 8 ವರ್ಷಗಳು ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಿದ ಬಳಿಕ ಇತ್ತೀಚೆಗಷ್ಟೇ ಆನ್‌ಲೈನ್​ನಿಂದ ನಿರ್ವಹಿಸಲ್ಪಡುವ ಆಫ್‌ಲೈನ್ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಕೈಹಾಕಿದ್ದಾರೆ ಪೌಲ್. ಬಳಕೆಯಾದ ಕಾರುಗಳ ಮಾರಾಟ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಉದ್ಯಮಿ ಎನಿಸಿಕೊಂಡಿದ್ದಾರೆ.

ಪೌಲ್ ಪ್ರತಿ ವಿಚಾರದ ಬಗ್ಗೆಯೂ ತಮ್ಮದೇ ಆದ ನಿಖರ ದೃಷ್ಟಿಕೋನ ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ. ಆನ್‌ಲೈನ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮ ಒಂದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಾಗಿ ಗುರುತಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ರೀತಿಯನ್ನು ಶ್ಲಾಘಿಸುತ್ತಾರೆ ಪೌಲ್. ಆನ್‌ಲೈನ್‌ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ತೀರಾ ಮಂದಗತಿಯ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಕಾಣುತ್ತಿರುವಾಗಲೂ, ಕೆಲ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಹಳೆಯ ಮತ್ತು ಹೊಸ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಸರಿಸಮಾನವಾಗಿ ಹೇರಳ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸುತ್ತಿರುವುದು ಅಭಿನಂದನಾರ್ಹ ವಿಚಾರ ಎಂದಿದ್ದಾರೆ ಪೌಲ್.

ಸ್ಕ್ಲೆಪ್ ಬ್ಲೈಂಡ್‌ನೆಸ್‌ಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮ ಒಂದು ಉತ್ತಮ ಉದಾಹರಣೆ. ಅಂದಾಜಿನ ಪ್ರಕಾರ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಗಾತ್ರ ಸುಮಾರು 100 ಬಿಲಿಯನ್ ಯುಎಸ್ ಡಾಲರ್ ಆಗಿದ್ದು. ಇದು ಭಾರತದ ಜಿಡಿಪಿಯ ಶೇ.5ರಷ್ಟು ಎನ್ನಲಾಗ್ತಿದೆ. ಈ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ದಲ್ಲಾಳಿಗಳಿಗೆ 5.5 ಬಿಲಿಯನ್‌ಗೂ ಹೆಚ್ಚು ವಹಿವಾಟು ನಡೆಯುತ್ತದೆ. ಇದು ಅಹಿತಕರ ಬೆಳವಣಿಗೆ. ಆದರೆ ಲಾಭದಾಯಕವೂ ಹೌದು.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮ ಪ್ರಕೃತಿಯಲ್ಲಿ ಅಂತರ್ಗತವಾಗಿ ಆವರ್ತಗೊಳ್ಳುತ್ತಲೇ ಇರುತ್ತದೆ. ಎರಡು ವರ್ಷದ ಹಿಂದೆ ಯುಎಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಉದ್ಯಮವು ಒಂದು ದೊಡ್ಡ ಮಟ್ಟದ ಗೂಳಿ ಓಟ ಕಂಡು ನಂತರ ನಿರಾಶಾಪೂರ್ಣ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳು ಆರಂಭವಾದವು. ಈ ಉದ್ಯಮದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸ್ವರೂಪ ಮತ್ತು ಕೊಳ್ಳುವವರ ಮನಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಿದೆ. ಇದನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ದಿಮೆದಾರರು ಶೀಘ್ರದಲ್ಲಿಯೇ ಒಪ್ಪಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗಿದೆ. ಅದನ್ನು ಅನುಸರಿಸಬೇಕಾಗಿದೆ. ಇಲ್ಲದಿದ್ದಲ್ಲಿ ಆ ಉದ್ದಿಮೆದಾರರು ದೊಡ್ಡ ಹೊಡೆತ ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಅವರು ಯಾವುದಕ್ಕಾಗಿ ಇಲ್ಲಿಗೆ ಬಂದರೋ ಅದನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳಲಾರರು ಎಂಬ ಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಮುಟ್ಟುತ್ತದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಅವರು ತಮ್ಮ ಉದ್ಯಮ ಮಾದರಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನೂ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳದಿರುವುದೇ ಕಾರಣವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ದಶಕಗಳಿಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ಸಮರ್ಥ ಕ್ರಮದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗುತ್ತಿದೆ. ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕರ ಪ್ರಮಾಣ 70:30ರಷ್ಟಿದೆ ಎಂದು ಪರಿಣಿತರು ಅಂದಾಜಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಆದರೆ 30:70 ಪ್ರಮಾಣಕ್ಕೂ ಇದು ಬದಲಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟವಾಗದ ದಾಸ್ತಾನುಗಳಲ್ಲಿ ಸಂಗ್ರಹ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ನೈಟ್ ಫ್ರಾಂಕ್ ಸಂಸ್ಥೆಯ ವರದಿಯ ಪ್ರಕಾರ, ಮಾರಾಟವಾಗದ 6 ಲಕ್ಷಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ದಾಸ್ತಾನು ವಿಭಾಗಗಳಿವೆ. ಯಾವುದೇ ಹೊಸ ಯೋಜನೆಗಳು ಜಾರಿಯಾಗದಿದ್ದರೆ ಈ ದಾಸ್ತಾನುಗಳನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸಲು 2 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ಇದರ ಬಗ್ಗೆ ಯೋಚಿಸಿ ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ ಸುತ್ತಮುತ್ತಲೂ ಅವಲೋಕಿಸಿ. ನಮಗೆಲ್ಲರಿಗೂ ಬದುಕಲು ನಮ್ಮದೇ ಆದ ಮನೆ ಬೇಕೇ ಬೇಕು. ಪ್ರಸ್ತುತ, ಭಾರತೀಯರಾದ ನಾವು ಸದಾ ಒಂದು ಮನೆಯನ್ನು ಕೊಂಡುಕೊಳ್ಳುವ ಕನಸು ಕಾಣುತ್ತಿರುತ್ತೇವೆ. ಸಮಸ್ಯೆ ಏನೆಂದರೆ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ದೂರದೃಷ್ಟಿಯಿರುವುದು ಕಡಿಮೆ. ಅವರಿಗೆ ವಿತರಣೆಯಲ್ಲಿ ಲಾಕ್‌ಡೌನ್ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಇಂತಹ ಉತ್ಪನ್ನಗಳನ್ನು ಮಾರುವುದರ ಕುರಿತು ಸಂತೋಷವಿರುತ್ತದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯದ ಲಾಭವೂ ಇರುತ್ತದೆ.

ಸಾಕಷ್ಟು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಕಂತುಗಳನ್ನು ಕಟ್ಟುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲಾರಂಭಿಸುತ್ತಾರೆ. ಇದು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಉಳಿದಿರುವ ಸ್ಟಾಕ್‌ಗಳನ್ನು ಕೂಡಲೇ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬೇಕಾದ ಒತ್ತಡ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ. ಉದ್ಯಮದ ಶಕ್ತಿ ಸಮೀಕರಣಗಳ ಫಲಿತಾಂಶದಲ್ಲಿ ಇದರಿಂದ ಬದಲಾವಣೆ ಕಂಡುಬರುತ್ತದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ಬದಲಾವಣೆಗಳು ಶಾಶ್ವತವಾಗಿ ಉಳಿದುಬಿಡುತ್ತದೆ ಎಂದೆನಿಸುತ್ತದೆ.

ಕಟ್ಟ ಕಡೆಯ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಮನೆಯನ್ನು ಕೊಳ್ಳುವಂತಹ ನಿರ್ಧಾರಗಳು ಕಠಿಣವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಮುಂದಿನ ವಾರದ ಹೊತ್ತಿಗೆ ದರಗಳಲ್ಲಿ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದು ಮಾರಾಟಗಾರರು ಹೇಳುವ ಒಂದು ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾತು. ಆದರೆ ಇದೂ ಕೂಡ ದೀರ್ಘಕಾಲದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಪ್ರಭಾವಶಾಲಿ ಮಾತಾಗಿ ಉಳಿದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲೂ ಸಹ ಮಾರಾಟಗಾರರ ಪ್ರಾಬಲ್ಯದಿಂದ ಕೊಳ್ಳುವವರ ಪ್ರಾಬಲ್ಯ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬಂತಹ ಬದಲಾವಣೆಗಳೂ ಸಹ ಕಂಡುಬರುತ್ತವೆ. ಮಾರಾಟ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳು ಕಠಿಣವಾಗುತ್ತವೆ.

ಇಂಥದ್ದೇ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಚೀನಾದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮವೂ ಸಹ ಎದುರಿಸಿದೆ. ಕಳೆದ 2 ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಅಲ್ಲಿನ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಹೊಸ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಅನುಸರಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಐಜುವಿಜು ಸಂಸ್ಥೆ ಕಳೆದ ವಾರ 150 ಮಿಲಿಯನ್ ಯುಎಸ್ ಡಾಲರ್ ಹೂಡಿಕೆ ಪಡೆದುಕೊಂಡಿದೆ. ಫ್ಯಂಗ್‌ಡಿಡಿ ಎಂಬ ರಿಯಲ್‌ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬ್ರೋಕರ್‌ಗಳ ಸಂಸ್ಥೆ ಕಳೆದ ತಿಂಗಳಿನಲ್ಲಿ 225 ಮಿಲಿಯನ್ ಡಾಲರ್ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡಿದೆ. ಚೀನಾದಲ್ಲಿ ಆರ್ಥಿಕತೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಂದಗತಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಗುತ್ತಿದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮವೂ ಸಹ ಮಂದಗತಿಯಲ್ಲಿ ಸಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಸಾಕಷ್ಟು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಇನ್ನು 6 ರಿಂದ 12 ತಿಂಗಳಲ್ಲಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಇನ್ನಷ್ಟು ಬಲಗೊಳ್ಳುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. 99ಎಕ್ರೆ ಮತ್ತು ಮ್ಯಾಜಿಕ್ ಬ್ರಿಕ್ಸ್ ನಂತಹ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಮಧ್ಯೆ ಸಾಕಷ್ಟು ಸ್ಪರ್ಧೆ ಏರ್ಪಡಲಿದೆ ಎಂದು ಅಂದಾಜಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದು ದೊಡ್ಡ ದೊಡ್ಡ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ಸಣ್ಣ ಸಣ್ಣ ಸಂಸ್ಥೆಗಳನ್ನು ತನ್ನೊಳಗೆ ವಿಲೀನಗೊಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಇರುವ ಸದವಕಾಶ.

ಬಾಡಿಗೆ, ಶೂನ್ಯ ಮಧ್ಯವರ್ತಿ ವೇದಿಕೆಗಳು, ನಿರ್ವಹಣಾತ್ಮಕ ಬಾಡಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪ್ರದೇಶಗಳು, ಮಧ್ಯವರ್ತಿಗಳ ಜಾಲ, ಸಮುದಾಯ ಇತ್ಯಾದಿ ಅವಕಾಶಗಳ ಕಡೆ ಗಮನಹರಿಸಿರುವ ಹೊಸ ಸ್ಟಾರ್ಟ್ ಅಪ್‌ಗಳ ಹೊಸ ಅಲೆಯೇ ಹುಟ್ಟಿಕೊಂಡಿದೆ. ಆದರೆ ಈ ಸ್ಟಾರ್ಟ್ ಅಪ್‌ಗಳು ದೊಡ್ಡ ಮಟ್ಟದ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಗಮನಹರಿಸದ ಅನೇಕ ವಿಭಿನ್ನ ಬಗೆಯ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಲು ಯತ್ನಿಸುತ್ತಿವೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಆಸ್ತಿ ಮಾದರಿಯನ್ನು ಹೊಂದುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಸ್ಟಾರ್ಟ್‌ ಅಪ್‌ಗಳು ಹೊಂದಿವೆ. ಬ್ರೋಎಕ್ಸ್, ಐಆರ್‌ಎಕ್ಸ್, ರೆಕ್ಸ್ ಪ್ರೊಪ್ ಇತ್ಯಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಈ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಭರವಸೆ ಮೂಡಿಸಿವೆ. ಆದರೆ ಆದಾಯ ಮಾದರಿಯ ಕಡೆ ಸರಿಯಾದ ಗಮನ ಹರಿಸಬೇಕಾದ ಅವಶ್ಯಕತೆ ಇದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಅಡ್ಡಾ ಮತ್ತು ಕಾಮನ್‌ಫ್ಲೋರ್ ನಂತಹ ಸಮುದಾಯ ನಿರ್ಮಾಣ ವೇದಿಕೆಗಳು, ವಾಸಯೋಗ್ಯ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳ ವಿಚಾರದಲ್ಲಿ ಸಾಕಷ್ಟು ಉತ್ತಮವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಿವೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರತೆ ಕಂಡುಬರುತ್ತಿದ್ದು, ಸದ್ಯದ ಮಟ್ಟಿಗಂತೂ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಅಡ್ಡಿಯಿಲ್ಲ.


ಅನುವಾದಕರು: ವಿಶ್ವಾಸ್​